前几天,艳姐看到了一组关于全国各大城市土地出让的数据,杭州市场又一次成了全国“尖子生”。
整个上半年,杭州土地市场进行了19场土拍,拍出了68宗涉宅地块,出让金总额高达1160亿元。
杭州的这个半年战绩也超过了北京上海,位列上半年土地出让金全国第一。
整个上半年全国土地市场分化相当严重,杭州却能以上千亿土拍金额领跑全国,以一城之力,占全国TOP10城市出让金总和的三分之一。
去年全年,杭州土拍成交金额是1169亿元,也就是说,今年杭州上半年土拍收入相当于去年土地出让一整年的量,标准的:
半年完成全年的KPI。
其实从2017年,杭州凭借全年2190亿元的土地出让金总额,冲到全国第二、仅次于北京后,就开启了“卖地大户”的狂飙行情。
2018年、2019年,杭州连续两年土地出让金位居全国第一;2020年到2023年,杭州连续四年卖地金额都位列全国第二,紧跟上海之后;2024年,杭州土拍金额虽稍有滑落,但也仅次于北京上海。
一个副省级城市,硬刚京沪两大直辖市王牌市场,某种程度来说,杭州在土拍领域几乎是“一城之下、百城之上”。坊间常说:
杭州大概是最懂怎么卖地的城市了。
但买卖做得好,不仅要有好卖家,也得有懂行的好买家出价。杭州这场持续燃烧了近10年的土地市场火热,自然离不开众多“添柴”的房企,用真金白银押宝这里。
比如上半年这上千亿的土拍收入,滨江+绿城合计贡献了一半,如果仅算滨江一家,就贡献了三分之一的土地出让金。
两家都以重仓杭州作为战略支点,到底谁才是一哥?今天跟大家聊一聊。
01
提前半年完成KPI
杭州用了什么“卖地大法”?
今年上半年杭州土拍入账的这1160亿元背后,有几个非常鲜明的趋势和特点。
第一:楼面价光速刷新
从2016年到2024年,杭州住宅用地楼面价基本都维持在5万元/平方米左右,但这一局面在今年一季度被迅速打破。
上半年杭州楼面价纪录创下新高的板块接近20个,楼面价最高纪录被三度刷新,地价从6字头两连跳涨至8字头,最终定格在8.8万元/㎡,仅次于上海、北京。
地王的刷新频率也从94天——60天——3天,整个城市楼面价历史被彻底改写了。
第二:“压箱底”好货大放送
杭州上半年土拍的“狂躁”模式,一大原因是杭州加大核心区域供地力度有关,上半年成交地块主要集中在钱塘、萧山等区域。
不少“压箱底”的宝地被拿了出来,很多还是含金量相当高的低密地块,开发商拿地热情高涨。
同时,得益于限价取消这一政策,而计容新规增加了实际可售面积,一定程度上也提高了房企的拿地积极性。
在这样的背景和供地逻辑下,杭州地价持续创新高一点也不意外。
最后:房企用“抢地”投票
当然,如果站在更宏观视角来看的话,2024年杭州常住人口达1262.4万,较2023年增加10.2万,实现连续20年正增长;数字经济核心产业增加值占GDP超30%,拥有产业的强大支撑。
同时市场数据也欣欣向荣,国家统计局数据显示,今年5月,杭州市新房价格环比、同比双双实现上涨,其中环比涨幅0.8%,位居全国第一。
站在开发商角度来说,杭州还是当下很安全的市场,各项数据都在向外传递充足的市场信心。
滨江老板戚金兴对杭州市场高度总结的五个信心宣言:
经济活力、人才吸引力、就业环境、营商环境、宜居指数。
土拍市场的繁荣,本质上也是各大房企对杭州城市价值的长期看好。
02
双强争霸、群雄逐鹿
头部房企重仓杭州成为新风潮?
杭州上半年超千亿的土地拍卖市场,呈现高度集中的格局,主角依然是本土房企滨江与绿城。
数据显示,滨江集团以307.6亿元竞得13宗地块,贡献了近三分之一的出让金,稳居榜首。绿城紧随其后,斥资179亿元拿下10宗地块,位列第二。
两家巨头合计贡献了土地出让金的半壁江山。
在业内看来,重仓杭州是滨江、绿城共同的战略支点,所以双雄的擂台战已成常态。自2010年前后起,杭州的“地王”桂冠便几乎由这两家轮番摘得,偶有黑马也难撼其主导地位。
尤其去年10月以来,短短五个月内杭州连诞四宗“地王”,其中多数由绿城和滨江竞得。
如果把杭州土拍比作一匹脱缰的野马,那么绿城与滨江,无疑是催动它一路狂奔的执鞭者。
但更明显的一个趋势是,会战杭州土拍市场的房企越来越多,量级也越来越高。
滨江、绿城两个本土大户仍然是杭州拿地王者,但保利发展、中海、建发、招商、金茂等央国企巨头也加码重仓的意图也越来越明显,全国性外来房企参与围猎杭州土地的兴致也越来越高。
越来越多的房企开始加入,让杭州土拍的这股热潮不断蔓延。
比如,今年上半年,在滨绿之外,保利发展是第三家在杭挥金超百亿的房企,以115.4亿元斩获4宗地块。
拿地数量位列第三的建发房产,其5宗地块中最瞩目的当属蒋村低密地块——以8.8万元/㎡的惊人楼面价问鼎“单价地王”。
最近这个地王项目终于规划公示,清一色4层排屋,叠加地王价格、1.1的超低容积率,注定将刷新杭州新房价格的天际线。
而中海地产则凭借钱塘地块一役,以80.8亿元豪取上半年杭州“总价地王”称号,仅凭一块地就强势跻身拿地金额榜第五位。
而从另一份表单里,可以更直观清晰地看到央企重杭州已成风潮。
根据中指研究院的统计数据显示,今年1-5月,保利发展、中海、华润置地、建发房产等几家房企在杭州拿地金额占比,分别达到了27%、29%、17%、23%。
可以发现,杭州成为这些央国企巨头除大本营或核心市场之外,重磅加码最重要的市场。
这些全国性巨头开始成为杭州土地市场最活跃的力量之一,一定程度也意味着在他们的投资决策系统中,基于全国市场层面,也看好杭州市中心和杭州未来的发展前景。
本土巨头与央国企巨头共同押注杭州,这种势能也产生了显著的溢出效应,一个显著表现就是:
一些中小房企眼看巨头从容下注,自己的士气也明显提振,不再甘于只做看客,纷纷摩拳擦掌。
比如,连远在3000公里之外的呼伦贝尔汇嘉房产,也跑到杭州,拿下了临平北新地王。
这股风潮正深刻搅动着杭州楼市的生态格局,杭州土地市场,正成为巨头引领、多方竞逐的活力磁场。
03
滨江集团
去库存难题中的唯一异类?
作为杭州上半年土拍市场最大的买家,滨江集团是个相当瞩目的存在,也是杭州市场绕不开的话题。
据年报数据,2024年,滨江集团公司全年新增23宗土地中,22宗土地都位于杭州,占全年拿地总数的95.65%。
这一比例较2022年的97.44%、2023年的85.29%略有波动,但仍延续了滨江深耕杭州的战略主线,在在土地市场展现极强的战略定力。
截至2024年,滨江土地储备中杭州占70%,浙江省内非杭州的城市包括金华、湖州、宁波等经济基础扎实的二三线城市占比20%,浙江省外占比10%。
这种强聚焦的布局策略,与戚金兴在2023年提出的“杭州占比60%、省内30%、省外10%”的规划高度吻合。
戚金兴曾为滨江集团2024年定下“主动卧倒、匍匐前进”的战略,在经历了“匍匐”后,今年上半年滨江在土拍市场开启狂奔,今年1月和3月,接连刷新了杭州新“地王”。
可以看出,滨江集团的土储有很清晰的避险逻辑:高度聚焦房地产需求韧性强的杭州,适当布局浙江省内其他有人口净流入支撑的城市,以及谨慎落子省外严控陌生市场风险。
多年布局下来,已为自己构建了一道“抗波动”护城河。
滨江这种“抗震”模式,除了助其平稳穿越周期,还有个非常直观的优势。
有一个有意思的数据跟大家分享一下,前几天艳姐看到一个百强房企土储货值去化周期的数据,其中提到,百强房企截止2024年末的土储货值去化周期加权值为6.93年,为历史新高。
其中,货值规模在1000亿至3000亿的房企,去化周期高达9.01年。这类房企多为出险房企,由于销售快速下降导致去化周期变动较大。
但其中有一个例外就是滨江集团,2024年的货值规模为1701亿,位列榜单44名,而相应的2024年合约销售达1116亿,去化周期仅为1.52年。
从滨江的这个模式中也可以市场的生存法则的确在变,过去依赖资本杠杆、跑马圈地的粗放式规模竞争,在成本高企的重压之下,其脆弱性暴露无遗。
新的市场逻辑正日益清晰,单纯的土地储备规模不再是竞逐目标,取而代之的是产品精准落地的兑现能力与客户价值转化的运营效率。
谁能更精准地触达目标客群,将潜在需求高效转化为实实在在的销售业绩和持续口碑,将产品力、运营力锻造为核心竞争力,实现高效率兑现与转化的企业,方能在土地盛宴之后,继续笑傲江湖。
当规模崇拜退潮,产品兑现力与客户转化效率,正成为新周期里最硬的通货。
主编:张艳
责编:浩浪
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